a cura dell’avv. Paolo Cagliari
Il contributo analizza la pronuncia con cui la Corte di cassazione ha escluso l’estensibilità dell’art. 108 l.fall. alla vendita effettuata dal curatore in esecuzione del contratto preliminare concluso dal fallito.
- La questione esaminata dalle Sezioni Unite
La pronuncia di Cass. civ., Sez. Un., 19 marzo 2024, n. 7337, è intervenuta in ordine alla questione – oggetto di dibattito sia in dottrina che in giurisprudenza – relativa alla possibilità di applicare la regola dettata dal comma 2 dell’art. 108 l.fall. (in base alla quale il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo di aggiudicazione, ordina la cancellazione di tutti i gravami iscritti o trascritti sul bene immobile) anche alla vendita effettuata dal curatore in esecuzione di un contratto preliminare concluso dal fallito.
La vicenda da cui è scaturita la pronuncia aveva visto un creditore ipotecario proporre reclamo avverso il decreto del giudice delegato che, dopo avere autorizzato il curatore a subentrare in un contratto preliminare di assegnazione in proprietà di un immobile in favore di un socio di cooperativa dichiarata fallita, aveva disposto la cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene, reputando equiparabile la vendita effettuata ai sensi dell’art. 72, ultimo comma, l.fall. – sebbene attuata con forme privatistiche – a quella considerata dall’art. 108 l.fall., perché pur sempre avvenuta coattivamente, ossia a prescindere dalla volontà del soggetto titolare del diritto sul bene (l’impresa fallita).
- Il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite
Dirimendo il contrasto sottoposto al suo esame, la Corte di cassazione ha affermato che la disposizione di cui all’art. 108, comma 2, l.fall. fa riferimento a una vendita procedimentalizzata, nel senso indicato dall’art. 107 l.fall., intesa come atto di liquidazione dell’attivo, sicché non può essere applicata nel diverso caso in cui il trasferimento della proprietà avvenga in esecuzione di un contratto preliminare nel quale il curatore è subentrato ai sensi dell’art. 72 l.fall.; di conseguenza, va esclusa l’estensione del potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene a questo tipo di vicenda traslativa.
L’analisi condotta dai giudici di legittimità muove dalla possibilità di qualificare come vendita concorsuale, ai fini dell’art. 108 l.fall., l’alienazione che si realizza in esito al subentro ex lege del curatore fallimentare nel contratto preliminare di vendita di un immobile da adibire ad abitazione principale del promissario acquirente (ovvero di assegnazione del bene al socio di una cooperativa edilizia) che sia stato trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.
La risposta è negativa, dal momento che il potere purgativo del giudice delegato previsto dall’art. 108 l.fall. va ricollegato all’espletamento della liquidazione concorsuale secondo le modalità alternative indicate dall’art. 107 l.fall., perché è nell’ambito della stessa che il curatore esercita la funzione attribuitagli secondo il parametro di legalità dettato nell’interesse del ceto creditorio, avvalendosi degli appositi procedimenti individuati a tale fine; al contrario, quando agisce ai sensi dell’art. 72 l.fall., il curatore si pone quale semplice sostituto del fallito, dando adempimento a obblighi contrattuali da questo assunti con il contratto preliminare di compravendita.
L’applicazione dell’art. 108 l.fall., quindi, presuppone la vendita fallimentare, avente natura esecutiva (perché disposta coattivamente, al fine di trasformare il bene in denaro per la soddisfazione del ceto creditorio) e procedimentale (perché destinata a essere espletata con forme diverse dalla mera cessione negoziale): in base all’art. 107 l.fall., infatti, le vendite e gli atti di liquidazione possono essere effettuate, alternativamente, (i) dal curatore, mediante procedure competitive, (ii) dal giudice delegato, secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili, (iii) sempre nella forma delle vendite esecutive, quando il curatore decida di subentrare nella procedura pendente alla data di dichiarazione di fallimento.
In tutti questi casi, si tratta pur sempre di una vendita procedimentalizzata, finalizzata – in virtù del suo carattere necessariamente competitivo – al migliore soddisfacimento delle ragioni creditorie, cui è ricollegato l’effetto purgativo attribuito dall’art. 108 l.fall. al decreto emesso dal giudice delegato all’esito della stessa, analogamente a quanto previsto dall’art. 586 c.p.c.
Sebbene la vendita effettuata dal curatore subentrato ex lege nel contratto preliminare presenti profili di somiglianza (in quanto posta in essere da un organo del fallimento, non proprietario del bene, né delegato a vendere dal proprietario e a prescindere dalla volontà di quest’ultimo), essa non partecipa della natura coattiva e della funzione liquidatoria, perché costituisce adempimento di un obbligo di carattere negoziale, contrattualmente assunto dal fallito, cui il curatore è assoggettato in conseguenza del subentro ex lege.
Nel caso dell’art. 72 l.fall., in effetti, viene in considerazione il mero subentro del curatore nel preliminare concluso dal fallito e l’atto con il quale viene dato corso alla vendita si caratterizza per la funzione di adempimento delle obbligazioni nascenti da detto preliminare, non costituendo atto esecutivo di liquidazione dell’attivo fallimentare.
Si tratta, all’evidenza, di qualcosa di ben diverso dalla vendita coattiva: per questo motivo non è configurabile l’estensione dell’effetto purgativo che il legislatore vi ha attribuito.
Il ragionamento sviluppato dalle Sezioni Unite trova conforto nell’art. 173 CCII: da un lato, infatti, è ora previsto che, in caso di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita e di trasferimento dell’immobile al promissario acquirente, gli acconti corrisposti prima della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell’importo che lo stesso dimostra di avere versato; dall’altro lato, è stabilito che il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
Tale disciplina si pone come innovativa rispetto a quella dettata dall’art. 72 l.fall., ricollegando l’effetto purgativo all’opponibilità (sia pure parziale) alla massa degli acconti versati dal promissario acquirente, che consente di attuare un parziale soddisfacimento del creditore ipotecario: il bilanciamento dei contrapposti interessi così effettuato dal legislatore attesta che il potere del giudice delegato non discende dal semplice subentro del curatore nel contratto preliminare e dalla vendita effettuata in esecuzione di esso e, dunque, che l’innovazione normativa, lungi dal porsi in linea di continuità con la disciplina previgente, attua una regolamentazione del tutto nuova.
